Pour favoriser la création et la réhabilitation de lits touristiques en stations, les professionnels de la montagne s’accordent à dire qu’il faut imaginer de nouveaux montages financiers. Et notamment ceux à destination des résidences de loisirs gérées, neuves ou en requalification.

Apparues dans les années 70, les résidences de tourisme se sont fortement développées pendant une quarantaine d’années pour représenter
jusqu’à 80 % du parc immobilier des stations de montagne en 1995, pour avoisiner aujourd’hui 65 % (sources SNRT, Insee). Un essor fortement encouragé par les pouvoirs publics successifs avec l’instauration de différents dispositifs fiscaux incitatifs. Depuis la fin du dernier
d’entre eux au 1er janvier 2017 – le Censi-Bouvard encore en vigueur pour d’autres formes d’hébergement – et avec la raréfaction du foncier en montagne, les créations de résidences de tourisme ont ralenti.

Une logique de rentabilité à long terme

Pour beaucoup d’observateurs, c’est en raison de l’essoufflement de ce modèle d’hébergement de loisir. « Il n’y a plus les rentabilités que l’on avait autrefois, les avantages fiscaux ont disparu, la montagne est concurrencée par d’autres destinations touristiques ou d’autres formes
d’hébergements plus en phase avec les attentes de la clientèle », constate Agnès Girard, présidente des Montagnettes. Un opérateur immobilier qui, dès sa création au début des années 90, a fait le choix de construire et d’exploiter lui-même ses hébergements touristiques. La formule évite le risque auquel sont confrontées les résidences de tourisme classiques : la transformation en lits froids des appartements, à l’expiration des baux commerciaux. « Mais notre modèle est fortement consommateur de capitaux propres », souligne la dirigeante savoyarde. Elle recherche donc des partenaires investisseurs et financiers ayant une logique de rentabilité à long terme, soit minimum 20 ans. Et aujourd’hui ils ne sont pas faciles à trouver ! Pour accroître leurs fonds propres (65 % du financement en moyenne d’une résidence) beaucoup d’opérateurs en montagne recourent à des familly offices ou à des institutionnels. « Mais, actuellement, nous avons dû nous résoudre à vendre une opération dans une station où les prix sont démesurément élevés, pour retrouver du cash et financer d’autres programmes », regrette Agnès Girard, qui plaide par ailleurs pour le rallongement de la durée des emprunts. »Si l’on pouvait emprunter aux banques sur 20, 22 ans, ça nous donnerait de l’air ».

Foncières locales et pierre-papier

Pascal Vie, directeur général délégué de Savoie Stations Ingénierie Touristique (SSIT), société d’économie mixte détenue à 74 % par le Département de la Savoie, juge lui aussi que le modèle de résidences de tourisme financé par les particuliers, arrive en bout de cycle. « Il faut le remplacer par un modèle de cession en bloc à un seul propriétaire pour conserver l’affectation de la résidence au secteur locatif de manière durable », explique-t-il. Mais qui va acheter une résidence en bloc ? « Il faut être imaginatif en matière d’outils financiers », répond le dirigeant de SSIT, dont la filiale Savoie Stations Développement Immobilier (SSDI) travaille sur ce type de problématique. Pour lui, les foncières ou Sociétés Civiles Immobilières locales ont tout à fait vocation à acquérir les murs d’une résidence pour les confier en location à des gestionnaires spécialisés (CGH, Odalys, MMV…). Leur capital se partage entre divers acteurs de l’économie locale. « Et notamment de plus en plus d’exploitants de domaines skiables qui ont compris la nécessité d’affecter une partie de leurs ressources à la création de lits », se félicite Pascal Vie. À leurs côtés au tour de table, des sociétés d’économie mixte, SSDI pour les projets en Savoie, les banques régionales ou encore la Caisse des Dépôts. Autre solution envisagée pour porter les murs d’une résidence touristique, l’appel public à l’épargne, via des outils comme la pierre-papier sous la forme de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). « En les encadrant par une convention loi Montagne, pour interdire le changement d’affectation avant 20 et 25 ans », insiste Pascal Vie. « La pierre-papier n’est plus un vœu pieux puisque plusieurs projets de financement vont aboutir prochainement ». Une façon de diriger l’épargne des Savoyards vers des placements favorisant l’économie de leur territoire et celle de la montagne en particulier.

Hors Série- Actu Montagne – novembre 2018. Crédits photos : ©studio-bergoend.com, © SSIT, ©Montagnettes